היום, יום ירושלים, אנחנו מציינים 52 שנים לשחרור ירושלים. מאז הקריאה הר הבית בידנו יותר ויותר ישראלים בוחרים לקבוע את ביתם מעבר לקו הירוק אך בניגוד למצב המשפטי בשאר חלקי מדינת ישראל, ביו”ש אין טאבו והמצב המשפטי של הקרקע שונה ודורש הבנה והתייחסות אחרת בבואנו לבקש הלוואת משכנתא לבניה או רכישה.
ראשית, חשוב להבין שכאשר פונים לבנק לצורך קבלת משכנתא השיקולים הם איכות הלווים ואיכות הנכס, כמובן שהלווים נבחנים באותם פרמטרים כמו בכל אזור גיאוגרפי אך לאיכות השעבוד שניתן לרשום על נכס ביו”ש יש השפעה על גובה המשכנתא שנקבל (במקרים מסויימים הבנק יסרב לחלוטין לתת משכנתא) וכן על גובה הריבית.
כפי שכתבתי, ביו”ש אין טאבו ומרבית הקרקעות שייכות להסתדרות הציונית העולמית, ההסתדרות לא רשאית למכור לצמיתות קרקעות ביו”ש ולכן היא נותנת רשות לבנות על הקרקע שנשארת שייכת להסתדרות, הסכם זה נקרא “בר רשות” והוא מאפשר לקבל משכנתא על הנכס, אך בניגוד למקובל בשאר המדינה שיעור המימון המקסימלי הוא עד 60% ובמקרים חריגים הבנקים מאפשרים משכנתא אפילו עד 70%.
ריבית המשכנתא (כל משכנתא) מושפעת בין היתר ממורכבות העסקה\שעבוד ולכן הריביות על נכס ביו”ש צפויות להיות יקרות מהרגיל. כמו כן, חלק מהבנקים נמנעים כליל ממתן משכנתאות מעבר לקו הירוק מה שמפחית מהאפשרויות להתמחרות טובה מול הבנקים ו’תורם’ גם הוא לעלייה בריבית שנקבל.
בנוסף, במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן, שחרור הכסף יבוצע על פי קצב התקדמות הבנייה, ממש כמו בבנייה עצמית, בניגוד לרכישה רגילה מקבלן שבה ניתן לשחרר מוקדם יותר את כספי המשכנתא כדי להימנע מהצמדה למדד תשומות הבניה.
במקרים מסויימים הקרקעות רשומות ב’טאבו אריאל’ (לא רק בעיר אריאל) מה שמקל מאוד בהתייחסות של הבנק לרישום ולכן בדרך כלל ניתן יהיה לקבל משכנתא כמו בכל מקום אחר במדינה. אך מצד שני, קיימים יישובים מסויימים (רבבה ושערי תקווה למשל) בהם הרישום הוא ב’טאבו ירדני’ שהוא פחות בערכו ולכן שיעור המימון שניתן יהיה לקבל נמוך יותר, והריביות, בהתאם לסיכון של הבנק, גבוהות יותר.
במיוחד במקרים בהם הרישום הוא בטאבו ירדני, אבל לא רק, צריך לדעת לאיזה בנק ואפילו לאיזה סניף להגיע שכן מורכבות הרישום דורשת התמחות ולא כל הסניפים שווים לעניין זה.
לסיכום, לפני כל עסקה ובפרט ביהודה ושומרון מומלץ לגשת לבנק על מנת לדעת מראש מה האפשרויות העומדות לפניכם ולוודא שניתן יהיה להשלים את העסקה בצורה בטוחה וללא הפתעות.
חג שמח!
המאמר נכתב ע”י אחיעד טבק, יועץ משכנתאות. לייעוץ ושאלות נוספות: 052-4808288